중개사고

공인중개사가 중개를 의뢰 받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항). 공인중개사가 중개대상물의 확인·설명을 잘못하여 중개의뢰인에게 재산상 손해가 발생한 경우에는 이를 배상하여야 합니다. 중개대상물의 확인·설명의무는 중개의뢰인이 공인중개사에게 중개수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 면제되는 것은 아니므로 공인중개사는 무상의 중개행위에도 성실·정확하게 확인·설명하여야 할 의무가 있습니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결). 공인중개사는 비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안 되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 공인중개사의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 공인중개사의 의무에 위반됩니다(대법원 2008. 9. 25. 2008다42836 판결).

공인중개사의 의무

가. 중개대상 부동산의 확인·설명의무 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사는 중개를 의뢰 받은 경우 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하고, 동법 제33조 제4호에 따라 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 해서는 안됩니다. 즉 부동산중개업무에 종사하는 사람은 부동산거래에 관하여 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이고, 부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일반적이므로, 부동산중개업자로서는 고객에게 각각의 부동산 매매계약이 지니고 있는 위험성에 대하여 충분히 설명하고, 그 위험성에 대한 대책으로 여러 법적 조치 내지 위험 대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구할 업무상의 주의의무가 있습니다. 부동산 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.

나. 부동산개업공인중개사의 중개대상물확인·설명서 교부 및 보존의무 등 부동산 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위의 사항을 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존해야 합니다. 또한 부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 5년 동안 보존해야 합니다. 다. 계약금 등의 반환채무이행의 보장의무 부동산 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금을 부동산 중개업자 또는 금융기관, 공제사업을 하는 자 또는 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있습니다. 라. 부동산개업공인중개사 등의 비밀유지의무 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원은 중개업무 중에는 물론 그 업무를 떠난 후에도 그 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다. 업무상 알게 된 비밀을 누설한 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 마. 자격증 대여 등의 금지 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하면 안 됩니다. 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도·대여한 공인중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

공인중개사의 손해배상책임

공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조 제1항). 또한 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에도 그 손해를 배상할 책임을 집니다(공인중개사법 제30조제2항).

분쟁사례

가. 중개업자가 수수료 또는 실비 한도를 초과한 금전을 요구한 경우 공인중개사법은 공인중개사가 받을 수 있는 중개보수와 실비의 한도에 대하여 명문 규정을 두고 있으며, 공인중개사는 중개보수 및 실비의 요율, 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 할 의무가 있습니다. 공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(공인중개사법 제33조 제3호 및 제49조제1항). 이와 관련하여 법원은 부동산 중개수수료에 관한 공인중개사법상 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라고 하였습니다.(대법원 2007.12.20, 선고, 2005다32159, 전원합의체 판결) 나. 중개사무소의 개설등록을 하지 않은 자와 중개수수료지급약정을 한 경우 공인중개업법은 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소 개설등록을 하여야 한다고 규정하고, 공인중개사 또는 법인이 아닌 자는 개설등록을 신청할 수 없다고 규정합니다(공인중개업법 제9조). 또한 제48조 제1항에서 위 규정에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자에 대한 벌칙을 규정하고 있습니다. 법원은 중개사무소개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 하였습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결). 따라서 공인중개사 자격이 없고 개설등록하지 않은 자와 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규 의반으로 무효이며, 약정수수료지급의무도 면하게 됩니다. 다. 개업공인중개사가 계약성립에 결정적인 역할을 하였으나 최종 계약서 작성에 관여하지 못한 경우 부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있습니다. 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임없는 사유로 중단되어 최종적 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있습니다(부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결)

중개사고 예방법

중개대상목적물의 소유관계와 권리의 하자를 반드시 확인해야 합니다. 또한 부동산과 관련된 공적인 서류들을 확인해야 합니다. 부동산 구입을 위해 수집해야 할 공적인 서류 토지: 토지등기부와 토지대장, 지적도, 토지이용계 획 확인서 등.

① 우선 의심부터 하라. ② 무조건 현장 확인하라. ③ 개발 계획을 각 시, 군, 구 등지에서 꼭 확인하라. ④ 등기부등본을 꼭 확인하라. ⑤ 계약 시 특약은 구두계약이 아닌 특약사항에 반드시 명시적으로 기재하라. ⑥ 계약은 중개업자, 매도자, 매수자 셋이서 꼭 만나서 하라. ⑦ 매도자 재산세 영수증 등을 통해 일치하는지 확인하라. ⑧ 거래 전 사전비용을 요구하면 일단 경계하라. ⑨ 은행이 쉬는 날은 계약을 피하라. 이것만 알고 있어도 피해를 당할 확률이 낮습니다.