부동산신탁·명의신탁

신탁은 신탁법상 신탁과 민법상 신탁으로 나누어집니다. 신탁법상 신탁은 개발신탁, 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 분양관리신탁 등으로 구분됩니다. 민법상 신탁은 일반적으로 명의신탁을 의미하는데, ①소유자인 신탁자가 수탁자에게 매매 등의 형식으로 소유권이전등기를 해 주면서 명의신탁약정을 하는 2자간 명의신탁, ②매도인과 신탁자가 신탁부동산에 대한 매매계약을 체결하고, 다만 소유권이전등기는 수탁자명의로 하는 3자간 명의신탁, ③수탁자·신탁자간 명의신탁약정에 의하여 수탁자가 매매계약의 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 그 부동산의 소유권을 수탁자명의로 등기하는 계약명의신탁 총 3가지 유형의 명의신탁이 있습니다. 명의신탁은 부동산실명법에 의하여 무효가 됩니다. 하지만 종중재산의 명의신탁, 부부간 명의신탁, 공유자 간의 명의신탁(상호명의신탁)은 유효한 명의신탁으로 인정됩니다. 신탁과 관련한 법률관계는 신탁계약과 관련한 계약상 문제, 부동산실명법 위반으로 인한 과징금 문제, 수탁자의 신탁재산 처분행위로 인한 문제, 신탁관계에서 발생하는 세금 문제, 사해신탁으로 인한 채권자취소권 문제, 위탁자가 금융기관에 대출금을 갚지 못하는 경우 신탁회사에서 실행하는 신탁공매 문제 등의 하위 분쟁 유형으로 나뉘어집니다. 기본적으로 수탁자는 신탁자(위탁자)의 재산을 신탁행위에 정한 바에 따라 신탁사무를 처리해야 합니다. 이와 관련하여 수탁자는 신탁자(위탁자)에게 보수 및 비용상환청구권을 행사할 수 있습니다. 또한 대외적으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 법률상 효과 때문에 수탁자가 신탁재산을 임의로 처분할 위험성이 있습니다. 만약 수탁자가 배임행위를 한 경우 신탁자(위탁자)는 수탁자를 상대로 손해배상청구를 할 수 있고 나아가 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 신탁자(위탁자)는 제3자를 상대로 소유권이전등기말소청구 등 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다.

부동산신탁

부동산신탁이란 위탁자가 자기 소유의 부동산을 일정한 목적에 따라 수탁자에게 이전하는 것을 전제로 합니다. 신탁법은 신탁에 대하여 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고, 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계를 말한다고 규정하고 있습니다(신탁법 제1조 제2항). 이 때문에 신탁은 재산권 이전에서의 물권적 효력과 신탁재산에 대한 관리·처분에 관한 권리·의무가 발생하는 채권적 효력이 공존하게 됩니다. 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 구분되며, 신탁재산에 대한 권리는 위탁자의 재산권으로부터도 분리되는 독립성을 지닙니다. 이를 ‘신탁재산의 독립성’이라고 부릅니다. 신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 갖습니다. 그러나 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기초하여서는 강제집행을 할 수 있습니다. 이 때 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에는 수탁자를 채무자로 하는 것만이 포함 되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 여기에 포함되지 않습니다. 이밖에 부동산신탁 관련 분쟁으로, 부동산 담보신탁에서 위탁자가 신탁부동산을 사용, 관리한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계합니다. 또한 임대형 토지신탁에서 건물소유권보존등기 및 신탁등기가 있기 전 위탁자와 수탁자가 공동임대인으로 표시하여 임차인과 임대차계약을 체결하였다면, 설령 신탁원부에 임대차보증금반환채무가 신탁종료 시 위탁자에게 귀속한다는 조항이 있을지라도 수탁자는 보증금 반환채무를 면할 수 없습니다.

명의신탁의 유형 및 효력

“명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호). 가. 2자간 명의신탁 신탁자가 자신의 부동산을 수탁자에게 등기만 넘겨두는 경우를 말합니다. 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁 약정은 무효이고, 소유권이전등기 또한 무효가 됩니다. 결국 소유권은 여전히 신탁자에게 남아 있게 되고, 만약 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분하게 되면 신탁자에 대한 불법행위가 성립하고 부동산실명법 시행 전후를 막론하고 형법상 횡령죄가 성립하게 됩니다. 나. 3자간 명의신탁(중간생략등기형 명의신탁) 매수인이 매도인으로부터 부동산을 매입한 후 원래는 매수인 자신의 명의로 등기를 해야 하지만 세금포탈 등의 목적으로 수탁자 명의로 등기를 해두는 경우를 말합니다. 이 경우 매수인(신탁자)과 수탁자 사이의 명의신탁 약정은 무효가 되고, 수탁자 명의의 소유권이전등기 또한 무효가 됩니다. 하지만 매수인(신탁자)과 매도인 사이의 매매계약은 여전히 유효하게 남아 있게 됩니다. 결국 해당 부동산의 소유권은 매도인에게 여전히 남아 있습니다. 이 경우 매수인(신탁자)은 매도인에게 매매계약에 의한 소유권이전등기를 여전히 청구할 수 있게 됩니다. 만약 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분하게 되면 신탁자인 매수인에 대한 횡령죄가 성립하게 됩니다. 다. 계약명의신탁 신탁자가 처음부터 수탁자에게 매매대금을 주고 수탁자 명의로 매도인과 부동산에 대한 매매계약을 체결하게 한 뒤 소유권이전등기는 수탁자 명의로 해두는 경우를 말합니다. 매도인이 신탁자와 매수인(수탁자) 사이의 명의신탁 약정 사실을 몰랐을 경우, 매도인과 매수인 사이의 매매계약은 유효하고 매수인 명의의 소유권이전등기는 유효한 등기가 됩니다. 이 경우 신탁자는 수탁자에게 이미 지급한 매매대금을 부당이득으로 반환청구 할 수 있습니다. 매도인이 신탁자와 매수인(수탁자) 사이의 명의신탁 약정 사실을 알았을 경우, 신탁자와 매수인(수탁자) 사이의 명의신탁약정은 무효가 되고, 매도인과 매수인(수탁자) 사이의 매매계약도 무효가 됩니다. 수탁자 명의로의 소유권이전등기 또한 무효가 되어 결국 해당 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 남아있게 됩니다.