소유권 분쟁 유형과 핵심

소유권은 가장 기본적인 물권으로 대세적·절대적 권리입니다. 기본적으로 소유권에 기한 반환청구의 일환으로 명도청구 문제가 발생합니다. 명도청구와 관련하여 중요한 쟁점이 유치권 항변문제입니다. 소유권과 관련한 분쟁으로 주위토지통행권 등 상린관계, 시효취득, 집합건물 분쟁 등 소유권과 관련한 복잡한 하위 분쟁유형들이 있습니다. 소유권 분쟁의 핵심은 소유자가 반환청구 또는 방해배제청구 등 물권적 청구권을 행사하였을 때, ‘상대방이 부동산을 점유할 정당한 권리가 있는가’에 있습니다. 부동산을 점유할 정당한 권리는 매매·임대차 등 계약상 권리일 수도 있고, 지상권·유치권과 같은 물권일 수도 있습니다. 물권적 청구권의 행사는 필연적으로 부수적 이해조정 문제가 따릅니다. 점유자가 점유기간 동안 취득한 이자와 같은 과실을 반환해야 할 것인지, 반환해야 한다면 반환의 범위는 어떻게 될 것인 것 등의 문제가 발생합니다. 또한 점유자가 부동산에 대하여 비용을 지출했다면 소유자에게 비용상환청구를 할 수 있을지에 관한 문제가 발생합니다.

소유권에 기한 물권적 청구권

물권은 일정한 물건을 지배하고 그 이익을 얻는 권리이므로, 이를 확보하기 위하여는 누군가가 그러한 지배상태를 방해하거나 방해하려 할 때에 물권자는 그것을 제거할 것을 청구할 수 있는 물권적 청구권이 있습니다. 소유자는 민법 제213조 소유물반환청구권에 의해 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 제214조 소유물방해제거·예방청구권을 행사하여 소유권을 방해하거나 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 방해의 제거·예방·손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 그러나 소유권에 기하여 방해배제를 청구하였다고 하더라도 상대방에게 점유할 정당한 권한이 있는 경우에는 청구가 기각됩니다. 이 때 정당한 점유권원은 지상권, 전세권, 유치권과 같이 점유를 권리내용으로 하는 제한물권, 임차권과 같이 그 물건을 점유하는 것을 내용으로 하는 채권적 권리뿐만 아니라 점유자로 하여금 자신의 인도의무 이행을 거절할 권능이 생기게 하는 동시이행항변권까지 포함합니다.

상린관계

서로 인접하고 있는 부동산에 있어서 그 소유자가 각기 자기의 소유권을 제한없이 행사하면 그 이용을 둘러싸고 이해의 충돌이 생기게 됩니다. 이에 민법은 그 이용을 조절하기 위하여 그들 사이의 권리관계를 규율하는 상린관계 규정을 두고 있습니다. 여기서 규율의 대상이 되는 상린관계로부터 발생하는 권리를 상린권이라고 하는데 상린권은 지역권과 같이 독립된 물권은 아니고, 소유권의 내용으로 인정되는 권리입니다. 상린관계에서는 주위토지통행권이 현실적으로 문제가 되고 있습니다. 가. 주위토지통행권의 의의 어느 토지와 공로와의 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수도 있습니다(민법 제219조 1항 본문). 주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우에 인정되는 것이므로, 필요한 통로가 있음에도 생활에 더 편리하다는 이유만으로 다른 통로를 이용하는 것은 인정되지 않습니다. 그러나 이미 기존 도로의 통로가 있더라도 그것이 너무 협소하거나 개조의 과다한 비용이 드는 등의 이유로 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에는 주위토지통행권이 인정됩니다. 공로가 새로이 개설되는 등의 이유로 통행권을 인정할 필요성이 없어진 때에는 그 통행권은 소멸합니다. 주위토지통행권은 통행을 위한 지역권과는 달리 통행로가 항상 특정한 장소로 고정되어 있는 것은 아닙니다. 주위토지의 현황이나 사용방법이 달라졌을 때에는 민법 제219조의 입법 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 주위토지 소유자를 위하여 보다 손해가 적은 다른 장소로 구체적 상황에 맞게 통행로를 변경할 수 있습니다. 주위토지통행권자는 주위토지통행권이 인정되는 때에도 그 통로개설이나 유지비용을 부담하여야 합니다. 나. 주위토지통행권의 범위 주위토지통행권의 정도와 범위는 사회통념에 비추어 쌍방토지의 지형과 위치 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단해야 합니다. 통행로는 통상적으로 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정됩니다. 이러한 경우에 통행지 또는 통로개설시에 가장 손해가 적은 장소와 방법을 선택하여야 합니다(제219조 1항 단서서). 예를 들어 토지의 이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되겠지만 단지 토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행이 허용되지는 않습니다. 또한 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지, 더 나아가 장차의 이용상황, 예컨대 그 토지에 건축할 것에 대비하여 건축허가에 필요한 폭의 통행로를 미리 보장 하는 것은 아닙니다. 주위토지통행권이 통행지에 대한 통행지 소유자의 점유를 배제할 권능까지 있는 것은 아닙니다. 따라서 통행지 소유자는 통행지를 전 적으로 점유하고 있는 주위토지통행권자에 대하여 그 통행지의 인도를 구할 수 있겠지만, 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있지 않다면 통행지 소유자가 주위토지통행권자에 대하여 주위토지통행권이 미치는 범위 내의 통로 부분의 인도를 구하거나 그 통로에 설치된 시설물의 철거를 구할 수 없습니다. 다. 손해의 보상 통행 또는 통로개설로 인하여 통행지소유자에게 손해가 발생한 때에는 통행권자는 그 손해를 보상하여야 합니다(제219조 2항). 이 보상의무는 주위의 토지를 통행하는 것과 필연적 관계가 있으므로 통로가 없는 피포위지가 양도되면 이 보상의무도 당연히 이전됩니다. 손해보상의무는 통행권자에게 있는 것이므로 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자는 그 의무가 없습니다. 보상의 지급은 법률상 통행권성립의 요건이 아니므로 통행권자가 손해를 보상하지 않더라도 통행권은 소멸되지 않고 채무불이행의 책임만이 발생합니다. 다만, 토지의 분할 또는 일부양도로 공로에의 출입이 막힌 경우에는, 다른 분할자의 토지나 양도 당사자의 토지를 통행할 수 있으며, 이때에는 보상의무를 지지 않습니다(제220조). 이러한 무상의 통행권이 인정되는 이유는 분할 또는 양도 당사자가 분할 또는 일부양도로 인하여 자기의 토지가 통행될 것임을 예견할 수 있었기 때문입니다. 그러나 여기서도 무상통행권을 인정하기 위해서는 다음과 같은 점들이 검토되어야 합니다. · 토지가 분필되어 동시에 모두 양도된 경우에도 그 양수인 사이에는 무상통행권이 인정되는지 여부 동시전부양도에 의하여 어느 한 토지가 피포위지가 된 경우이라도 양도된 토지 내에서 통행의 문제를 해결하여야 할 것이며, 양도된 토지 이외의 다른 제3자의 토지에 주위토지통행권을 인정하는 것은 합리적이지 못합니다. 그러나 여러 개의 분할양도된 토지 가운데 어느 것이 통행지로 될 것인가는 바로 결정할 수 없는 경우도 있고, 그것이 결정되지 않는다면 분양지의 가격에 통행권의 부담을 고려하여 산정하기가 어려운 경우가 많습니다. 이러한 때에는 분할양도된 토지 내부에서는 민법 219조의 원칙으로 돌아가 유상의 주위토지통행권의 원리에 의하여 문제를 해결해야 합니다. 제220조 2항에 의하면 무상통행권이 공유토지의 직접분할자 상호간 또는 일부양도의 당사자, 즉 본래 토지소유자와 일부양수인 사이에서만 인정되는 것이므로 그 양수인 사이에서는 무상통행권이 인정되지 않는다고 보아야 한다. · 무상통행권의 부담이 해당토지의 특정승계인에게도 승계되는지 여부 통행의 수인의무를 부담하고 있는 토지를 상속으로 인하여 포괄승계한 자는 그 통행의 수인의무도 승계합니다. 그런데 특별승계의 경우 판례는 일관되게, “공유지의 분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에, 그 포위된 토지를 위한 통행권은 분할 또는 일부 양도 전의 종전 토지에만 있고 그 경우 통행에 대한 보상의 의무가 없다고 하는 민법 220조의 규정은 직접 분할자 또는 일부양도의 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지 또는 통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않으며, 특정승계인의 경우에는 주위토지통행에 관한 민법 219조의 일반원칙에 돌아가 통행권의 유무를 가려야 한다”는 입장입니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다38247, 38354 판결).

부동산 시효취득

취득시효란 물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정기간 계속되는 경우, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 처음부터 권리자이었던 것으로 인정하는 제도입니다. 이에 더하여 부동산의 등기부 취득시효는 부동산의 소유자로 등기하고서 점유하는 자의 신뢰를 보호하려는 데 그 취지가 있습니다. 민법은 부동산취득시효에 대해서 그 요건의 차이에 따라 제245조 1항과 2항으로 나누어 규정하고 있습니다. 제1항은 그 요건으로서 20년간 소유의 의사를 가지고 평온·공연하게 부동산을 점유하고 등기할 것을 요구하며, 제2항은 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유할 것과 아울러 소유자로 등기되었을 것 및 선의·무과실의 요건이 추가되어 있습니다. 가. 점유의 승계가 있는 경우 취득시효의 기초인 점유가 승계된 경우에, 점유자는 제199조에 의하여 자신의 점유만을 주장할 수도 있고 전 점유자의 점유를 합산하여 주장할 수도 있지만, 합산의 경우에 전 점유자의 하자도 승계합니다. 그리고 전후 양시에 점유한 사실이 있으면, 그 점유는 계속한 것으로 추정됩니다(제198). 그런데 제193조에 따라 상속으로 인하여 점유권은 현실적인 점유의 이전과 관계없이 상속인에게 당연히 이전되는데, 상속인 자신도 현실적 지배를 취득하는 경우에 자기 자신의 점유권을 취득하는 것으로 볼 것인지 여부에 관하여 판례는 원칙적으로, 즉 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않는 한 이를 부정하는 입장입니다. 전 점유자의 점유를 함께 주장하는 경우에(제199조) 어느 점유자의 점유까지를 주장할 것인가에 대하여 선택권을 가지지만, 전 점유자의 점유를 아울러 주장하면 서 그 점유의 개시시기를 어느 점유자의 점유기간 중의 임의의 시점으로 선택할 수는 없습니다. 그러나 전 점유기간 중 소유명의에 변동이 없다면, 현재의 시점으로부터 역산하여 20년이 경과한 시점을 취득시효의 기산점으로 삼아 자신이 시효취득하였음을 주장하여 ‘직접’ 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 나. 등기 점유취득시효에 의하여 부동산의 소유권을 최종적으로 취득하기 위해서는 등기를 하여야 합니다(제245조 1항). 점유취득시효 완성으로 인한 부동산 소유권 취득은 법률의 규정에 의한 소유권취득임에도 제187조의 예외가 됩니다. 법률행위에 의한 물권변동과는 달리 법률의 규정에 의한 물권변동은 법정지상권이나 법정저당권을 제외하고는 등기권리자의 단독 또는 관공서의 촉탁에 의하여 등기가 행해지므로 등기청구권의 문제는 일어나지 않습니다. 취득시효 완성으로 인한 소유권의 취득은 원시취득이므로 그 등기는 성질상 보존등기여야 하지만 보존등기가 절차상 매우 번거롭고 종전의 권리변동관계를 단절시키는 점 등 여러 가지 문제점이 있어 실무상 이전등기 절차에 의하고 있습니다. 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 시효완성 당시의 소유자를 상대로 합니다. 따라서 시효완성 당시의 소유권보존등기 또는 이전등기가 무효라면 원칙적으로 그 등기명의인은 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없고, 이 경우 시효취득자는 소유자를 대위하여 위 무효등기의 말소를 구하고 다시 위 소유자를 상대로 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하여야 합니다. 그러나 진정한 소유자를 찾는 것이 불가능할 경우에 시효취득자는 취득시효완성 당시 진정한 소유자는 아니지만 소유권보존등기명의를 가지고 있는 자에 대하여 직접 취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 등기청구권은 원칙적으로 소멸시효의 대상이 된다고 할 것이지만 법률행위에 의한 등기청구권의 경우와 같이 시효취득자가 목적물을 계속 점유하고 있는 한 소멸시효에 걸리지 않습니다.

유치권

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권입니다(민법 제320조 제1항). 유치권은 해당물건에 관해서 생긴 채권의 채권자에게 법률상 당연히 주어지는 법정담보물권이지만, 우선변제권이 인정되지 않으므로 그러한 한도에서 담보적 효력이 상대적으로 약하다고 할 수 있습니다. 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 채권을 가지는 경우에 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권의 반환을 거절할 수 있게 함으로써, 다른 채권자보다 ‘사실상’ 우선변제를 받게 하는 것이 유치권 행사의 주된 목적입니다. 가. 강제집행에 의한 매각에서 부동산 위의 유치권의 처리 강제집행에 의하여 부동산이 매각되면 그 위에 존재하던 용익권이나 담보권은 소멸되지만 유치권은 저당권설정등기가 (가)압류등기 전후를 막론하고 매각에 의하여 소멸되지 않는다. 따라서 매수인은 유치권에 의하여 담보되는 채권을 변제할 책임을 지게 됩니다. 그런데 민사집행법 제19조 제5항에 따라 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 ‘변제할 책임이 있다’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없습니다. 그럼에도 불구하고 매수인은 유치권의 피담보채무를 변제하지 않고서는 목적물을 인도받을 수 없으므로 유치권에 우선변제권이 인정되지 않지만, 유치권자는 사실상의 우선변제를 받게 됩니다. 한편 유치권을 주하는 자의 존재로 인하여 매수인이 예기치 않은 불이익을 업을 가능성이 적지 않으므로 채무자 소유의 건물 등 부동산에 ‘경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가’ 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우에, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 ‘압류의 처분금지효’에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결). 또한 채무자 소유의 건물에 관하여 증 개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결). 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가 매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 할 수 있습니다(대결 2007. 5. 15. 2007마128). 나. 경매신청권·과실수취권·유치물사용권 1) 경매신청권 유치권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있습니다. 현금화의 방법은 경매에 의하는 것이 원칙이지만, 특별한 경우에 감정인의 평가에 의한 현금화도 가능합니다(제322조. 민사집행법 제214조). 유치권에 의한 경매절차 진행 중 같은 목적물에 대하여 일반의 강제 집행의 신청이 있는 때에는 유치권에 의한 경매는 정지되고, 일반의 강제집행절차가 진행되지만(민사집행법 제274조 제2항), 일반의 강제집행절차가 취소되면 유치권에 의한 경매절차를 계속하여 진행하게 됩니다(같은 조 제3항). 유치권에 기한 경매에서 매각대금이 지급된 경우에, 우선변제권이 없는 유치권자가 배당을 받을 수 없지만, 매각대금을 교부받으면 충당 또는 상계의 법리에 의하여 사실상 우선변제를 받게 됩니다. 2) 과실수취권·유치물사용권 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있습니다(제323조 제1항). 여기서의 과실은 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함하며, 사용수익도 마찬가지 입니다. 유치권은 채권담보를 위하여 목적물을 점유하는 권리이므로, 유치권은 원칙적으로 유치물을 사용을 그 내용으로 하지 않습니다. 만일 유치권자가 함부로 유치물을 이용한 때에는 이로 인하여 손해가 생긴 때에는 손해배상을 청구할 수 있으며(제390조), 유치권의 소멸을 청구할 수도 있습니다(제324조 제3항). 다만, ①유치권자는 유치물의 보존에 필요한 범위 안에서 채무자(소유자가 다르다면 소유자)의 승낙이 없더라도 목적물을 사용할 수 있습니다(제324조 제2항 단서). 보존에 필요한 사용에 의하여 얻은 이익은 과실과 동일하게 취급됩니다. ②유치권자는 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용·수익할 수 있습니다. 소유자와 채무자가 동일인이 아닌 때에는 소유자가 승낙해야 합니다. 3) 비용상환청구권 유치권자가 유치물에 관하여 비용을 지출한 경우에, 유치물의 소유자를 상대로 비용의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제325조). 비용상환청구권에 기하여 유치권자는 다시 유치물 위에 유치권을 취득할 수 있습니다.