분양권분쟁

아파트 분양권 분쟁에서 문제가 많이 되는 것은 허위 과장 분양광고와 관련한 분쟁입니다. 실무적으로는 분양광고의 내용과 모델하우스의 조건이 실제 아파트와 다른 경우에 분양자와 수분양자 사이에 발생하는 법률 분쟁이 문제가 되고 있습니다. 허위 과장 분양광고로 인하여 분양권 분쟁이 발생한 경우 선분양ㆍ후시공의 방식인지 선시공·후분양의 방식인지에 따라 계약 내용이 달리 확정이 되며, 확정된 계약 내용을 바탕으로 분양계약 해제·해지, 손해배상청구 등을 할 수 있습니다. 만약 분양대행사를 통해 계약을 체결한 경우에는 시행사와 분양대행사를 사용자·피용자 관계에 있다고 보아 시행사를 상대로 사용자책임을 물을 수 있습니다.

분양권의 의의

흔히 ‘딱지’라고도 불리는 분양권은 분양을 받은 자가 향후 취득하게 될 부동산에 대한 권리입니다. 특히 국내 아파트 분양시장은 ‘선분양 후시공’이 대부분이어서 장래 부동산에 대한 취득권리인 분양권을 먼저 취득하고 이후 부동산에 대한 소유권을 취득하는 일련의 과정이 일반적인 것으로 받아들여지고 있습니다. 분양권의 법적 성격에 대해서는 논의가 있으나 분양자에 대해 소유권 이전을 청구할 수 있는 채권적 권리로 보는 것이 일반적입니다.

아파트 분양광고의 일반적인 법적 성질

청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로 구분되는 것입니다. 위와 같은 구분 기준에 따르자면, 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적입니다. 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우, 분양계약의 ○○아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵습니다. 따라서 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812). 가. 분양광고의 내용 중 분양계야그이 내용이 될 수 있는 것 아파트의 외형ㆍ재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 아파트 분양계약은 목적물의 외형ㆍ재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형ㆍ재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 보기 힘듭니다. 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 등 아파트의 외형ㆍ재질 등에 관한 것들은 분양계약의 내용이 될 수 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결) 나. 분양대행사를 통해 계약을 체결한 경우 발생할 수 있는 분쟁 분양계약체결은 주로 시행사가 아닌 분양대행사의 직원 등이 담당하는 경우가 일반적입니다. 이 경우 분양대행사 직원들이 분양계약체결을 위하여 프리미엄 보장, 임대수익률 보장 등의 약속을 하는 경우가 있는데, 이를 분양계약서에 명시를 하거나 녹취를 해 두지 않는 한 추후 관련소송에서 이를 입증하기가 매우 어렵습니다. 이러한 경우 우리 판례는 ‘민법 제756조 의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다. 따라서 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다’고 하며 분양대행사 직원의 불법행위에 대한 시행사의 사용자책임을 인정한 바가 있습니다. (대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결)

분양권 관련 법률 분쟁

가. 분양권을 매매목적물로 하는 경우 법률관계 분양권을 행사하여 목적물에 대해 소유권을 취득하기 전 분양권 자체를 매매의 목적물로 삼는 것이 분양권 전매입니다. 향후 아파트와 같은 목적물의 가격 급등을 노린 분양권 전매는 실제 생활에서 쉽게 찾아 볼 수 있는 계약으로 그 유효성이 인정됩니다. 분양권을 전매할 경우 매도자와 매수자가 분양권매매계약을 체결한 후, 매도인 명의로 되어 있는 분양계약상의 명의를 변경함으로서 완료됩니다. 이와 관련하여 대법원은 분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있다고 봅니다. 즉 매도인은 원칙적으로 분양계약상 분양권자 명의변경 절차를 이행해야 합니다. 만약 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행해야 합니다(대법원 2006.11.23, 선고, 2006다44401, 판결). 나. 허위 과장 분양광고로 인한 분쟁 아파트 분양광고에는 인근 근린시설이나 교통편의 등의 내용이 포함되어 있는 경우가 많고, 소비자들은 실제로 이러한 내용을 계약할 때 판단의 기준으로 합니다. 이 때문에 허위 과장 분양광고가 늘어나 사회적 문제가 되고 있습니다. 아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(민법 제109조 제1항). 또한 허위 과장광고의 정도가 지나친 경우 사기에 의한 의사표시로서 분양계약을 취소할 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 분양자가 분양계약 내용에 따른 이행을 하지 않는 경우, 분양계약의 해제·해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 때 광고에 대한 책임이 있는 시행사는 수분양자에게 불법행위 손해배상책임을 지고, 시공사는 공동불법행위자로서 연대책임을 지게 됩니다. 이와 관련하여 법원은 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다는 전제 아래 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장한 내용의 분양광고를 한 사안에서, 분양자(시행사) 뿐만 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 하여 연대책임을 인정하고 있습니다. 다. 선시공, 후분양 방식으로 분양된 경우 선시공·후분양의 방식으로 분양된 경우에는 아파트 등의 외형, 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 보고 있습니다. 따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 아파트 등의 외형.재질 등에 관한 사항은 분양계약 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다’고 판시하고 있습니다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).