토지수용

“토지수용”이란 사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”)에서 정하는 수용절차에 따라 취득하는 것을 말합니다. 토지수용을 할 수 있는 공익사업은 토지보상법에 그 종류가 정하여져 있고, 국토교통부장관이 특별히 수용할 수 있는 사업으로 인정해야만 수용이 가능합니다. 여기 해당하는 사업은 국방·군사에 관한 사업, 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업, 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건 또는 문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업 등입니다. 한편 토지보상법에 정해져 있는 사업 외에 도시계획시설사업, 하천사업, 택지개발사업, 학교시설사업, 철도사업 등 개별법률에서 특별히 수용할 수 있는 사업으로 정하여진 경우에도 수용이 가능합니다.

토지수용사업범위

가. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)의 공익사업

나. 개별법률에 정해져있는 공익사업

토지수용의 절차

토지수용을 하기 위해 사업시행자는 먼저 대상이 되는 토지소유자와 협의하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 때 비로소 수용을 할 수 있습니다.

사업시행자가 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하면 중앙토지수용위원회는 재결신청서를 시·군·구에 송부하여 공고 및 열람을 의뢰합니다. 시·군·구에서는 재결신청서를 14일간 공고하고 소유자 등에게 개별통지하여 의견을 청취합니다. 이후 중앙토지수용위원회가 소유자 및 사업시행자가 제출한 의견을 검토하고 사실조사를 실시하며, 감정평가결과를 토대로 보상액을 산정하여 수용재결에 나아갑니다.

이의신청·행정소송

재결서를 송달받은 소유자는 재결에 이의가 있을 때 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 행정소송을 제기하거나 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청을 할 경우 보상액이 재산정되어 이의재결이 내려지는데, 위 이의재결에 이의가 있을 때에는 재결서를 받은 날로부터 30일 내에 행정소송을 제기하면 됩니다. 이의신청이나 행정소송의 제기는 사업의 진행 및 토지의 수용을 정지시키지 않습니다. 행정소송 제기기간 이내에 소송이 제기되지 않거나 그 밖의 사유로 이의신청에 대한 재결이 확정된 경우에는 민사소송에 따른 확정판결이 있는 것으로 보며, 재결서 정본은 집행력 있는 판결의 정본과 동일한 효력을 가집니다(토지보상법 제86조 제1항).

보상금증액청구소송

보상금증액청구소송은 보상금에 대한 직접적 이해당사자인 사업시행자와 토지소유자 및 관계인이 보상금의 증감을 소송의 제기를 통해 직접 다툴 수 있도록 하는 당사자 소송입니다. 보상금증감청구소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를, 사업시행자일 때는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 합니다.

보상의 내용

가. 지장물 지장물이라 함은 공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입목·죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건을 말합니다. 1) 토지에 설치한 공작물에 대한 보상요구 건축물의 건축 또는 농지를 보호하기 위해 토지에 별도로 설치한 옹벽 등 공작물 또는 임야에 매장된 토석에 대한 별도 보상 요구가 있을 시, 토지보상법 시행규칙 제36조 제2항에 의하면, 공작물등의 가치가 보상이 되는 다른 토지등의 가치에 충분히 반영되어 토지등의 가격이 증가한 경우 이를 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 아니 된다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제20조 제1항 단서에서 건축물등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 그 건축물등과 토지를 일괄하여 평가하여야 하며, 이 경우 보상평가서에 그 내용을 기재하여야 한다고 하고 있습니다. 따라서, 건축물의 건축을 위한다거나 농지를 보호하기 위하여 석축·제방 등을 설치한 경우 그 가치는 토지의 가격에 충분히 반영되어 있다고 볼 수 있고, 석축·제방 등은 토지에 포함하여 거래되는 것이 일반적인 관행이어서 이를 토지에 포함하여 일괄평가하는 경향이 있습니다. 2) 누락 지장물건 보상 요구 토지조서 및 물건조서 작성시 누락된 물건 및 권리 등에 대하여는 보상협의 기간 종료에 무관하게 언제든지 보상이 가능하므로 즉시 추가물건에 대한 현장조사 및 보상 평가를 실시하여 보상 협의가 가능합니다. 나. 영업보상 토지보상법 제77조 및 시행규칙 제47조 등에 의하면, 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이 때 휴업기간에 해당하는 영업이익에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용, 영업시설·원재료·상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액으로 평가하되, 휴업보상 기간은 4개월 이내로 합니다. 한편 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우 또는 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없습니다(시행규칙 제47조). 다. 잔여지 보상 잔여지매수청구권은 공익사업의 시행으로 토지소유자의 의사에 불구하고 토지소유권이 이전되고 그 결과 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저하게 곤란하게 된 경우 그에 대한 보완수단으로서 인정된 권리입니다. 라. 이주대책 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 이주 대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하도록 규정하고 있습니다. 이주대책은 주민등록 여부와 관계없이 실제 거주자를 대상으로 수립되므로, 실제 거주 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하도록 하여 확인될 경우 이주대책대상자로 인정하는 것이 가능합니다.

토지수용에 관한 구체적 분쟁

가. 중도금 지급 후 토지가 도로부지로 수용된 경우 매매목적물 중 일부 대지에 대한 수용결정이 있었으면, 그로 인한 소유권의 상실에까지는 이르지 아니하였다 하여도 그 수용결정이 있는 자체로써 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 그 부분에 대한 매매대금감액 여부가 다투어지고 있을 때에는 감액합의가 이루어지기 전이라도 매수인은 매도인의 잔대금 전액지급요구를 거절할 수 있습니다(대법원 1981. 7. 28. 선고 80다2400 판결). 만약 매매계약을 체결함에 있어 토지면적을 기초로 하여 평수에 따라 대금을 산정하였는데, 토지일부가 매매계약당시에 이미 도로부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그러한 사실을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 토지 중 도로부지로 편입된 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있다는 것이 법원의 입장입니다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30580 판결). 따라서 중도금을 지급한 경우라도 매매대금감액에 대해 합의가 이루어지기 전까지 잔대금 전액지급요구를 거절할 수 있고, 수용되고 남은 부분만으로는 매매계약을 체결하지 않았을 경우라면 계약의 전부해제를 주장하는 것도 가능합니다. 나. 취득시효 완성된 토지가 수용된 경우 취득시효 완성된 토지가 수용된 경우, 수용토지를 시효취득 하였더라도 취득시효기간완성 당시의 소유권자는 그 토지의 소유자이고 시효취득자는 토지소유자에 대하여 채권적 효력을 가진 소유권이전등기청구권을 취득하게 될 뿐이므로, 그 이후 취득시효가 완성된 토지가 수용됨으로써 그 소유권이전등기의무가 이행불능 된 경우, 시효취득자로서는 이른바 대상청구권행사로서 토지소유자에 대하여 그가 토지수용대가로 취득한 토지수용보상금의 공탁금출급청구권의 양도를 청구할 수는 있으나, 토지소유자를 상대로 공탁된 토지수용보상금의 수령권자가 시효취득자라는 확인을 구할 수는 없습니다(대법원 1995. 12. 5. 선고 95다4209 판결). 다. 지방자치단체로부터 매수한 토지가 공공공지개발계획에 따라 수용된 경우 매수 당시 개발제한구역에 속해 있었으나 곧 개발제한구역이 해제된다는 소문이 있는 토지를 지방자치단체로부터 시가보다 비싸게 매수하였는데, 이후 토지가 공공공지로 지정되어 건축개발이 불가능해지고 수용될 상황이 발생한 사례가 있었습니다. 이 때 사정변경으로 인한 계약의 해제가 가능한지 문제되었는데, 법원은 지방자치단체로부터 매수한 토지가 공공공지에 편입되어 매수인이 의도한 음식점 등의 건축이 불가능하게 되었더라도 이는 매매계약을 해제할 만한 사정변경에 해당하지 않고, 매수인이 의도한 주관적인 매수목적을 달성할 수 없게 되어 손해를 입었더라도 매매계약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 하였습니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결). 라. 사업시행자가 수용재결에 의해서 수용의 효력이 발생하기 전에 토지를 권원 없이 사용한 경우 토지수용법상 기업자는 토지수용으로 인해서 토지소유자 및 관계인이 입게 되는 손실을 수용의 시기까지 보상할 의무가 있고 그 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 시기에 그 수용목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이기 때문에, 이러한 보상을 함이 없이 수용목적물에 대한 공사를 시행을 해서 토지소유자 또는 관계인에게 손해를 입혔다면, 이 경우 손실보상청구가 아닌 민사상의 손해배상청구나 부당이득청구를 할 수 있습니다(대법원 1988. 11. 3.자 88850 결정). 또한 사업시행자가 수용재결에 의해서 수용의 효력이 발생하기도 전에 토지를 권원이 없이 사용한 사실이 있다고 해도, 이를 원인으로 해서 사업시행자에게 민사상 손해배상이나 부당이득의 반환을 구함은 별론으로 하고, 재결절차에서 그 손실보상을 구할 수는 없습니다(대법원 2000. 7. 28. 선고 98두6081 판결, 2001. 9. 4. 선고 99두11080 판결).