분양사기

출처가 불분명하고, 사실과 다른 그럴듯한 개발계획을 과대광고 및 텔레마케터를
활용하여 사기판매하는 기획부동산사기 피해건수가 증가하고 있습니다.

분양사기

  • 분양사기

    최근 허위 과장광고를 통한 분양 등으로 인하여 피해자가 급증하고 있습니다. 특히 아파트는 선분양·후시공이 일반적인 거래 방식으로 자리잡고 있어 완성된 아파트를 확인하지 못한 채 먼저 분양계약을 체결해야 하는 위험을 늘 안게 됩니다.

  • 분양계약과 다르게 지어진 아파트

    가. 분양(입주자모집)공고의 내용

    분양을 받은 아파트에 입주한 후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에는 먼저 분양계약서의 내용을 확인해야 합니다. 분양계약서의 내용 외에 분양공고, 카탈로그, 모델하우스 및 분양광고 등의 내용도 경우에 따라서는 분양계약의 내용으로 인정될 수 있습니다. 아파트가 분양계약의 내용과 다르게 지어진 경우 분양계약자는 계약을 해제하거나 그 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다. 계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.

    <대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098>
    주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결 시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 「주택공급에 관한 규칙」(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 않고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 해당 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 볼 것이다.
    나. 분양광고의 내용
    <대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812판결>
    [1] 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 않는 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.

    [2] 분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다고 한 사례.
    다. 모델하우스의 내용

    모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.

    <창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결>
    [아파트의 1층 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정하여 분양하면서 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가의 차이가 없게 되었다고 설명하였고, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본을 설치, 전시하여 둔 점, 한편 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들로서는 통상적으로 아파트 1층의 재산적 가치가 다른 기준층보다 떨어짐에도 불구하고 이 사건 아파트에 모델하우스에 설치된 것과 동일한 정도의 면적이나 성상을 구비한 1층 전용정원이 설치될 경우 1층과 다른 기준층의 재산적 가치 차이를 상쇄시킬 수 있을 것이라고 기대하고 분양계약체결에 이르렀을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 분양 당시 분양광고나 모델하우스의 견본정원의 설치 및 전시 등을 통하여 제시한 1층 전용정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 분양계약의 내용을 이루는 것으로 봄이 상당하다.
    라. 피해구제 방법

    1) 담보책임 분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2) 계약의 해제 및 원상회복 주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고, 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다 3) 채무불이행책임 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다 4) 소비자분쟁해결기준에 따른 보상 소비자와 사업자 사이에 발생한 분쟁을 원활하게 해결하기 위해 공정거래위원회는 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2015-18호, 2015. 12. 29. 발령·시행)을 마련하고 있습니다. 「소비자분쟁해결기준」은 소비자와 사업자(이하 “분쟁당사자”라 함) 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 약정이 없거나 있더라도 소비자에게 지나치게 불리하거나 부당한 경우에 분쟁해결을 위한 합의·권고의 기준이 됩니다. 분쟁당사자 간에 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁당사자는 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 한국소비자원장 또는 소비자단체에게 그 피해구제를 청구할 수 있습니다 피해유형에 따른 보상기준은 다음과 같습니다.

    피해유형 보상기준 비고
    입주지정(예정)일정 경과한 공사완료로 인한 입주 지연 시 지체상금 지급 또는 주택잔금에서 해당액 공제 지체상금=(계약금+중도금)× 연체이율× 입주지연일수/365 (지체상금액 중 계약금포함은 1995. 2. 11. 입주 이후 입주자 모집공고 승인부터 적용)
    분양계약서상 공급면적(전용면적+공용면적)과 공부상면적(건축물관리대장)과의 차이 발생 시 부족면적에 대한 대금의 환급
    입주자 동의 없는 분양주택의 저당권설정 등으로 인한 재산권 침해 손해배상 또는 계약해제
    분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시공된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우 설비대체 또는 차액환급 환급액=공급면적(계약서상) 단위가격× 부족면적(㎡)

  • 분양광고가 허위·과장광고인 경우

    아파트 분양광고에는 조망확보, 중도금대출가능, 전철역까지의 거리, 인근 공원 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많으며, 소비자들은 이러한 광고를 믿고 계약을 하는 경우가 많습니다. 그러나 실제 입주한 아파트가 광고와 다른 부분이 있는 경우 소비자는 피해를 입게 되고, 이 경우 소비자는 분양계약을 취소하거나 시행사나 시공사에 대하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 공정거래위원회에 허위ㆍ과장광고를 한 시행사 또는 시공사를 신고하면 해당 업체는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수 있습니다.

    가. 허위과장광고 피해 사례

    1) 전용면적 광고의 피해 아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 피고가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기망행위에 해당하며, 따라서 피고는 위와 같은 허위광고에 속아 이 사건 아파트 43평형을 분양받은 원고들에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 본 판례가 있습니다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결) 2) 조망확보 광고의 피해 향(向)이나 조망에 따라 분양가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고·설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고·설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양대금 상당액이라고 한 사례가 있습니다(인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결). 3) 중도금대출 가능하다는 광고 오피스텔의 소유주로부터 분양계약 업무의 대행을 위임받은 자가 분양 실적을 올리기 위하여 분양자들에게 계약금 및 제1차 중도금만 납부하면 나머지는 은행 융자나 임대보증금으로 대체할 수 있을 것이라는 취지의 말을 하였고 또 분양광고문에 '융자 대출 가능'이라는 문구를 삽입하여 광고를 하였다고 하더라도, 분양대행업자의 그와 같은 취지의 말이나 '융자 대출 가능'이라는 공고 문구는 거래 관행상 계약의 유인에 해당할 뿐 계약의 내용이 되었다고 할 수 없다고 본 판례까 있습니다(수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006 판결). 4) 전철역까지의 거리에 대한 광고 아파트 신축업체가 분양안내책자에 전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등의 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고하였지만, 이러한 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례가 있습니다(수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006 판결).

    나. 피해구제 방법

    1) 분양계약의 취소 아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다. 또 아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다. 계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다. 2) 손해배상청구 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 합니다. 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있고, 피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다. 3) 공정거래위원회의 조치 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 허위·과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다.

    유형 부당광고의 내용
    교통·거리가 실제보다 가까운 것처럼 허위광고 단지에서 10분 거리로 OO학교가 근접(실제는 승용차로 10분 거리, 대중교통 이용 시 30분 이상 소요)
    공원이 조성되는 것처럼 광고 단지 뒤에 대규모 공원 조성
    신도시 지역에 포함되어 있는 것처럼 허위광고 화성신도시의 300만평에 포함
    분양 후 아파트 가격 상승률을 과도하게 허위·과장광고 분양가 대비 상승률 170% 예상, 시세차익 3.3㎡당 약 200 ~ 400만원 등
    초고속 인터넷 환경을 구축한 아파트인 것처럼 허위광고 정보통신 1등급 인증 아파트
    분양이 마감되었거나 마감이 임박한 것처럼 허위광고 OO평형 마감, OO평형 마감임박 등
    미분양 아파트를 분양하면서 회사보유분을 특별히 분양하는 것처럼 허위광고 회사보유분 일부세대 한정분양, 회사보유분 특별분양 등
    실사용면적 또는 전용면적이 실제보다 넓은 것처럼 허위광고 ＋8평 와이드 설계, 전용공간 4평을 더 드립니다 등
    모든 세대에 세제혜택이 가능한 것처럼 허위광고 취득세, 등록세 50% 감면 등
    거래조건에 대하여 허위광고 중도금 60% 무이자 융자 등

    4) 부동산 거래에서의 허위·과장광고에 대한 사기죄 성립 여부 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말합니다. 일반적으로 부동산의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당할 수 있습니다(대법원 2002.2.5, 선고, 2001도5789, 판결).

  • 분양사기 피해를 방지하기 위한 주의사항

    모델하우스가 있다면 주택의 구조와 특징을 확인하되 실물주택에 설치되지 않는 비품이나 추가비용이 소요되는 선택형 품목 등에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다. 현장을 방문하여 교통여건의 실제 거리나 소요시간, 주변 편의시설 등을 직접 확인해야 하고, 미래에 실현될 수 있는 사항이라면 완료 시점이나 추진계획을 자세히 확인해 볼 필요가 있습니다. 한편 시세차익은 대개 분양시점을 기준으로 하고 있어 실제 완공시까지 시간이 소요되는 과정에서 얼마든지 변동될 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 시세차익을 목적으로 주택 등을 구입했다가 이익을 얻지 못하고 해제할 경우에는 특약이 없는 한 위약금을 물어야 합니다. 주택 등의 분양과 관련하여서는 시공사가 책임을 지지 않기 때문에 시공사뿐만 아니라 분양자가 누구인지도 사전에 확인해야 합니다.