공유물분할청구권

부동산 공유관계와 관련하여 공유물분할청구권 행사로 인한 법률분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 공유물분할청구권은 공유관계에서 생기는 형성권으로 공유관계가 존속하는 한 소멸시효에 의하여 소멸되지 않습니다. 공유물분할소송은 실질적으로 비송사건이지만, 소송의 형식으로 이루어지는 형식적 형성소송입니다. 공유물 분할 시 공유자들의 협의에 의하여 공유물을 분할하는 것(협의분할)이 우선이지만, 협의가 이루어지지 않을 경우 법원의 재판에 의해 공유물을 분할 할 수밖에 없습니다(재판에 의한 분할). 분할방법은 현물분할이 원칙이지만, 현물분할을 할 수 없거나 분할로 인하여 그 가액이 현저히 감소될 염려가 있는 때에는 공유물을 경매하여 그 대금을 분할할 수도 있습니다(대법원 2001. 3. 9. 선고 98다51169 판결). 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받게 되는 집합건물 분쟁의 경우 관리단의 적법성(당사자적격) 문제, 의사정족수와 관련한 관리단 총회의 효력 문제, 공용부분과 관련한 관리단의 관리권한 문제, 미납관리비 문제 등이 있습니다.

공유

부동산 공동소유는 공유 형태인 경우가 많습니다. 공유자의 지분은 별도의 정함이 없으면 균등한 것으로 추정됩니다(민법 제262조). 공유자는 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분 비율로 사용, 수익할 수 있습니다(민법 제263조). 만약 공유자 1인이 무단으로 공유물을 처분했다면, 공유자는 각자 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있으므로 그 공유자의 지분을 넘는 범위에서만 처분행위가 무효가 됩니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로써 결정하지만 보존행위는 각자가 할 수 있습니다(민법 265조). 공유물의 관리는 보존행위를 제외한 이용 또는 개량행위입니다. 만약 각자 공유물의 지분을 절반씩 갖고 있다면 각 공유자는 과반수지분권자에 해당하지 않으므로 관리에 관한 사항을 독자적으로 결정할 수 없습니다. 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 현상을 유지하기 위하여 하는 사실상의 행위로, 다른 공 유자에게도 이익이 되는 만큼 공유자 각자가 할 수 있습니다. 가. 공유자 상호간의 관계 과반수지분권자는 공유물을 배타적으로 사용할 권리가 있습니다. 다만 다른 공유자는 공유물을 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익하지 못한 것에 대하여 부당이득반환청구가 가능합니다. 만약 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 사용, 수익하고 있는 경우라면, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있습니다(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 93다9408 판결). 나. 공유물을 제3자가 점유하고 있는 경우 공유물에 대한 제3자의 점유가 불법이라면 공유자는 보존행위로서 과반수 지분권자인지 여부와 상관없이 단독으로 공유물 전체의 인도를 청구할 수 있습니다. 그러나 제3자가 과반수지분권자로부터 사용, 수익을 허락받아 공유물을 점유하고 있다면 제3자의 점유는 적법한 것이므로 제3자에 대하여 인도나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 이 경우 소수지분권자는 과반수지분권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구해야 합니다.

집합건물

집합건물이란 “1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때”를 가리킵니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 이하 “집합건물법”). 이러한 집합건물은 아파트 등 주거용 건물과 공장, 상가 등 비주거용 건물로 나눌 수 있습니다. 이 중 다수를 차지하는 주거용 집합건물인 공동주택에 대해서는 주택법이 별도로 제정되어 주택 관리방법 등을 규율합니다. 아파트 관리 방법, 기준, 하자담보책임에 대하여 주택법상 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있습니다(집합건물법 제2조의 2). [집합건물법 관련 사례]

관리비

원칙적으로 집합건물법은 관리비에 관하여 특별한 규정을 두고 있지 않으며, 다만 각 공유자는 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다(집합건물법 제17조). 따라서 관리비의 부과와 징수는 관리규약에서 정하는 바에 따라 이루어집니다. 아파트의 경우 관리비는 주택법령에 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 및 위탁관리수수료의 10가지 항목으로 정해져 있습니다. 법령에서 정한 사항을 제외하고는 관리비를 징수할 수 없으며, 장기수선충당금 및 안전진단 실시비용은 별도의 금액으로 구분하여 징수하여야 합니다. 그 밖에 전기료, 수도료, 가스사용료, 지역난방방식인 경우의 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 및 입주자대표회의의 운영비는 입주자 또는 사용자를 대행하여 관리주체가 징수하여 납부할 수 있습니다.

가. 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택법 제45조 제5항 제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행해야 합니다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있습니다. 나. 집합건물법상 관리인이라고 인정되지는 아니하나 관리단으로부터 관리비 징수권한을 위임받은 자가 관리비 청구의 소를 제기할 수 있는지 여부 우리 판례는, 관리규약 때문에 관리인에 관한 규정이 무효더라도 그러한 사정만으로 나머지 규약규정들까지 무효라고 볼 수는 없기 때문에, 관리단은 공용부분에 대한 관리비징수권을 다른 사람 또는 법인에게 위탁할 수 있고, 관리단의 내부 사정에 따라 관리인을 선임하지 못한 경우 집합건물의 관리 및 운영을 위해 필요한 관리비를 거두기 위해 관리단이 결의로서 관리비 청구와 수령 등의 권한을 가진 사람 또는 법인을 선임하는 것까지 집합건물법이 금지하는 것은 아니라고 해석함이 타당한 점 등을 고려하면, 집합건물의 관리비 청구 및 수령권한이 그 건물 관리단의 관리인에게만 전속한다고 볼 수 없고, 관리인이 아닌 자도 관리단으로부터 집합건물의 관리 업무를 위탁받아 구분소유자나 구분건물의 점유자를 상대로 관리비를 청구할 수 있다고 보고 있습니다(서울동부지법 2013가단37525 판결). 다. 전 입주자가 체납한 관리비 문제 대법원은, “개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이다. 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있다. 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 의한 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.”고 판결한 바 있습니다(2001다8677 판결). 즉, 전입주자가 체납한 관리비는 공용부분에 한하여 승계됩니다. 라. 관리비 체납시 관리사무소의 단수조치 수도요금 등 관리비 체납시 관리주체가 단전, 단수조치를 시행하는 경우가 있습니다. 이에 대하여 “법규에 위반되는 행위가 정당행위가 되려면 사회통념상 허용될만한 것이어야 하고, 관리비를 안냈다고 계량기를 떼간 것은 그러한 정당행위라고 볼 수 없다.”라고 하면서 ‘관리비를 1개월 이상 연체 시 수도공급을 제한할 수 있다.’라는 자치회규칙을 내세워 수도료가 포함된 관리비를 연체한 아파트주민의 집에 무단으로 들어가 수도계량기를 떼어가 재물손괴죄 등 혐의로 기소된 아파트자치회장에게 벌금 100만원을 선고한 원심을 확정한 대법원 판결이 있습니다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000도3477 판결).   즉 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 결정하게 됩니다.