매매 - 계약체결·해제(담보책임, 채무불이행), 이중매매

부동산 매매와 관련한 분쟁은 유형별로 정리하기 어려울 정도로 다양합니다. 계약체결단계에서 매도인의 사기, 매수인의 착오 등과 같이 의사표시에서부터 하자가 발생합니다. 또한 매도인의 2중 매매행위로 인하여 매수인이 피해를 보기도 합니다. 계약 체결 단계에서 위와 같은 분쟁은 계약의 취소, 해제 문제와 손해배상 문제로 연결됩니다. 부동산 매매 계약의 이행단계에서는 동시이행, 불안의 항변권, 채무불이행 문제가 발생합니다. 이 단계에서는 계약의 효력을 계속 유지하여 계약의 목적을 달성할 것인지, 아니면 계약의 해제하여 계약관계를 종료시킬 것인지가 문제됩니다. 매매계약의 이행이 완료되었다고 하더라도 목적물의 하자로 인한 분쟁이 남아 있습니다. 이 단계에서는 민법상 담보책임과 채무불이행책임이 쟁점이 되는데, 손해배상만 청구할지 손해배상과 아울러 계약을 해제할 것인지가 문제됩니다. 매매계약 자체의 문제는 아니지만, 매매계약이 사해행위에 해당하여 또 다른 법적 분쟁의 당사자가 될 수도 있습니다.

부동산 매매계약

“부동산 매매계약”이란 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다. 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산을 이전하여야 하며 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다.

부동산 매매예약

“부동산 매매예약”이란 당장 본 계약인 부동산 매매계약을 체결하는 것이 곤란한 경우에 장래의 매매계약의 체결을 확실하게 하기 위한 제도로써, 매도인과 매수인의 약정이나 관습이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정됩니다. 매매의 예약은 보통 매수청구권을 확보하기 위하여 활용되며, 또한 채권을 담보하는 수단으로서 대물변제의 예약 및 재매매의 예약에 이용되고 있습니다. 예약완결권은 일방 또는 쌍방 당사자가 상대방에 대하여 매매완결의 의사표시를 할 수 있는 형성권입니다. 따라서 예약완결권자가 예약의 상대방 또는 그의 법적 승계인에 대하여 매매를 완결할 의사를 표시하여야 합니다. 예약완결권의 존속기간을 정하지 않은 경우, 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있습니다. 예약자가 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 매매의 일방예약은 그 효력을 잃게 됩니다. 매매예약 완결의 의사표시는 매매예약완결권의 처분행위이므로, 예약완결권을 가진 권리자가 복수인 경우에는 준공유자 전원이 공동으로 행사하여야 합니다. 한편 부동산의 물권이전을 위한 본계약의 예약완결권은 가등기할 수 있습니다(부동산등기법 제3조). 예약완결권이 가등기된 부동산이 제3자에게 양도된 경우, 예약완결권자가 예약상의 상대방에 대하여 예약완결권을 행사하면서 가등기를 기초로 본등기를 하면 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 가등기 후에 이루어진 가압류등기는 직권으로 말소됩니다. 예약완결권은 양도할 수 있습니다. 예약완결권이 양도된 경우에는 양수인이 예약완결권을 행사할 수 있습니다. 다만 예약상대방의 승낙 또는 이에 대한 통지가 있어야만 그에게 대항할 수 있습니다.

부동산 매매계약의 해제

매매계약의 일방 당사자가 그 채무를 이행하지 않은 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에도 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. 일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다. 이 때 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이 때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다.

담보책임

“매도인의 담보책임”이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임입니다. 매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다. 매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다. 가. 소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다. 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우, 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우에는, 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 시 매수인은 계약은 해제할 수 있으나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 나. 소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우, 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있으며, 잔존한 부분만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이 때 이 권리는 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우에는, 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 때 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 다. 부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는것을 모른 경우, 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. 이 때 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는것을 안 경우, 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다. 라. 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 매수인이 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있고, 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다. 마. 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우, 매매의 목적부동산에 흠결이 있을 때 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. 매매의 목적 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 매수인이 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.

이중매매

매도인과 제1매수인 사이에서 부동산을 매매하기로 계약을 체결하였지만, 매매계약은 아직 이행하지 않고 있는 상태에서 모종의 이유로 인하여 제2매수인에게 팔아버리는 일련의 행위를 가리켜 부동산 이중매매라 합니다. 우리 민법상 이중매매행위 자체는 불법이 아니지만, ① 제2매수인이 매도인과 제1매수인 사이의 매매계약사실을 알고 ② 제2매수인이 수 차례의 매매권유 혹은 감언이설 등으로 매도인이 배임행위에 나서도록 적극적으로 권유하는 등 이중매매에 적극 가담하였다면 민법 제103조의 반사회질서법률행위에 해당하여 무효가 됩니다.