기획부동산 사기

출처가 불분명하고, 사실과 다른 그럴듯한 개발계획을 과대광고 및 텔레마케터를
활용하여 사기판매하는 기획부동산사기 피해건수가 증가하고 있습니다.

기획부동산 사기

  • 기획부동산 사기

    기획부동산은 철저하게 계획된 조직에 의해 거래되는 부동산을 의미합니다. 자금력을 바탕으로 대규모 토지를 매입한 후 주변상황과 어울리도록 자체 기획한 개발계획안 등 출처가 불분명하고 사실과 다른 그럴듯한 개발계획을 내세워 가치가 없는 땅을 일반인들의 돈을 쉽게 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후에 과대광고를 활용하거나, 텔레마케터들을 고용한 뒤 철저한 교육을 통해 주위 친척과 지인 그리고 인맥을 활용하여 사기 판매하는 조직을 말하는 것입니다. 즉 ‘기획부동산’은 개발할 수 없는 토지 등의 재료를 가지고 단기간 내에 큰돈을 벌 수 있다고 사기를 행하는 업체인 것입니다.

    기획부동산 사기

  • 주요 유형

    기획부동산 사기

    사기 유형

    다단계 판매 직원을 고용해 기본급을 제공하고 토지를 구입하게 한 뒤 다른 사람을 소개해주면 별도 성과급 지급
    펀드식 투자자 모집 부동산 개발사업에 투자하면 높은 수익률을 지급하겠다고 해 투자자를 모집해 잠적· 횡령
    지분이전등기 방식 투자자들에게 공동지분 형태의 토지 등기를 넘겨 소유권 행사가 불가능한 토지를 판매
    미등기전매나 무단처분 기획부동산이 매매계약만 체결한 상태에서 토지를 전매하거나 토지를 빌린 뒤 소유권자인 양 속여 판매
    도시형 기획부동산 도심 주변 개발제한구역 해제 등 정보를 빼내 주변토지를 선점 허위 재건축·재개발 정보를 퍼뜨려 매각 등

    ‘다단계 판매’는 부동산 업자가 직원들을 고용, 이들이 다른 사람을 소개하면 별도의 성과급을 주는 형태입니다. 기획부동산 직원들이 ‘나도 이미 땅을 샀으니 안심하고 사도 된다’며 지인들을 끌어들이는 경우가 많습니다. ‘펀드식 투자자 모집’은 특정 부동산에 공동 투자하면 높은 수익률을 보장해준다고 속여 투자금을 유치한 뒤 잠적하는 사례입니다. ‘지분이전등기 방식’은 실제 토지를 매도하기는 하지만 공유지분 형태로 넘겨주기 때문에 실제 매수자가 판매나 소유권 행사를 하기 어려운 경우입니다. 기획부동산 측이 가짜 가분할도를 만들고 나중에 분할할 수 있는 것처럼 속여 토지를 판매하는 경우도 있습니다. ‘미등기전매·무단처분’은 매매계약만 체결한 상태에서 토지를 팔아 넘기거나, 소유주로부터 사용 승낙이나 임대만 받은 부동산을 투자자에게 파는 것입니다. ‘도시형 기획부동산’은 2~3년에 걸쳐 도심지역의 연립·다세대주택 등을 집중적으로 사들인 뒤 실수요자인 개발업자나 개인에게 웃돈을 받고 판매하는 것입니다.

  • 피해 예방 방법

    먼저 토지 지번을 정확히 파악하고 장부를 열람하거나 부동산 관련 정보시스템을 활용해야 합니다. 국토교통부에서 제공하는 ‘토지이용규제정보서비스’를 활용해 볼 수 있습니다. ‘토지이용규제정보서비스’를 이용할 경우 해당 토지의 지목, 면적, 공시지가, 지역지구 등 지정 여부, 토지이용규제기본법시행령 제9조 제4항 각호에 해당되는 사항과 더불어 도면을 확인할 수 있습니다.

    지목 대 면적 11,918 m²
    개별공시지가(m²당) 270,000 원 (2014/01)
    지역지구 등 지정여부 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역·지구 등 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8M~10M)(접함)
    증로2류(폭 15M~20M)(접함)
    다른 법령 등에 따른 지역·지구 등 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>, 상대정화구역 <학교보건법>
    토지이용규제 기본법 시행령 제 9조 제4항 각 호에 해당되는 사항

  • 법적 구제 방법

    우리 법원은 어느 정도의 과대상술은 허용될 수밖에 없다고 보기 때문에, 원칙적으로 가격을 비싸게 주고 샀다는 점만으로는 피해구제를 받기 힘듭니다. 형법은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득하는 행위를 사기죄로 규정하고 있는데, 기획부동산을 사기죄로 의율 함에 있어 핵심적 사항은 피의자의 기망행위와 이로 인해 착오에 빠져 실거래가보다 높은 가격을 지불한 재산적 처분행위가 있었는지 여부에 관한 입증에 있다 할 것입니다. 그런데 일반 상거래에 있어서 과장 허위 광고는 어느 정도 인용된다 할 것이고, 그 허위 과대광고가 “거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다”는 판례가 있습니다. 따라서 민·형사상의 구제를 받기 위해서는 사기 피해의 근거로 제시하는 신문광고나 홍보물과 같은 내용이 피해자들이 매입한 해당 토지 가격이 급등을 가져올 만큼 영향을 줄 수 있는지 여부가 객관적으로 검토되어야 할 것입니다.