부동산금융(부동산 프로젝트파이낸싱)

부동산 PF란 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용도가 아닌 특정한 프로젝트에 대한 사업성과 그 프로젝트로부터 발생하는 미래의 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 의미합니다. 따라서 프로젝트 실패 시 차주에 대한 상환청구권이 없거나 제한이 되는 특성이 있습니다. 이러한 특성 때문에 한국의 부동산 PF는 사실상 담보대출 형식으로 이루어져 왔습니다. 따라서 담보신탁, 신공사의 연대보증과 채무인수, 책임준공 등이 강요되었고, 프로젝트의 수익성은 그다지 중요하지 않게 여겨졌습니다. 개발사업의 주체인 ‘시행사’, 공사를 수행하는 ‘시공사’, 파이낸싱을 담당하는 ‘대주’, 부동산 신탁을 담당하는 ‘신탁회사’, 개발사업의 결과물을 분양받는 ‘수분양자’ 등 부동산 PF에는 많은 당사자들이 관여합니다. 시행방식이 복잡해지면서 SPC(특수목적회사)나 PFV(Project Financing Vehicle)가 시행주체가 되는 경우도 많습니다. 대출도 초기자금을 빌려주는 브릿지 대출(Bridge Loan)과 본 PF로 나뉘고, 대출채권을 유동화(ABS) 함에 따라 법률관계도 복잡해집니다. 시행사 측에 ①토지소유권을 확보하지 못한 경우, ②인허가를 받지 못하는 경우, ③자금압박으로 부도가 나는 경우에 시행사는 대주로부터 기한의 이익을 상실하고, 그 후 대주 및 시행사는 시행권을 인수하는 절차에 착수합니다. 시행권을 인수하려면 소유권 이전등기절차, 건축주 또는 사업명의변경절차, 분양대금채권의 양도 또는 계약인수절차 등의 권리이전절차를 밟아야 합니다. 시행사가 이 과정에 협력하지 않으면 소송을 통해 인수하여야 하는데, 대부분이 ‘의사의 진술’을 구하는 청구이기 때문에 판결이 확정되어야 집행할 수 있습니다. 또는 시행사 자체를 인수하거나, 시행사에 대한 파산신청을 통해 시행권을 정리하는 방법도 있습니다. 부동산 PF에서는 개발사업의 안전한 진행을 위해 프로젝트의 주요 자산인 토지, 건물 등을 신탁하는데 주로 담보신탁과, 관리형 토지신탁의 방법이 활용됩니다. 토지를 담보신탁한 경우 건물, 인·허가권, 분양대금 채권, 예금 등 자산이 여전히 시행사의 재산으로 남기 때문에 최근에는 신탁회사가 사업주체가 되어 프로젝트를 시행하는 관리형 토지신탁이 많이 이용됩니다. 이 때 시행사의 채권자들에 대한 사해신탁의 문제가 발생합니다. 시공사 측에서 ①부도가 나는 경우, ②시공사가 본 PF를 위한 협력을 하지 않거나 재대출(Refinacing)을 하지 못해 사업이 좌초되는 경우에 시공사를 교체하는 절차에 착수합니다. 이 때 시공사가 시공권을 포기한 경우 시공사의 하도급업자들이 유치권을 행사하기도 합니다. 시행사의 잘못으로 사업이 중단되는 경우 시행사를 위하여 지급보증을 하거나 채무인수약정을 맺은 시공사가 피해를 보기도 합니다. 최근에는 시공사가 손해담보확약, 책임준공의무까지 부담하는 경우가 많이 피해가 더욱 커지는 문제가 발생합니다. 개발사업이 중단된 경우 수분양자는 분양계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 시행사에게 책임재산이 없는 경우가 대부분이라 분양대금을 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 때 대한주택보증이 분양보증을 한 경우에는 대한주택보증이 개발사업을 진행하여 분양계약을 이행하거나, 분양대금을 상환합니다. 책임준공에 의해 완공은 되었으나 분양이 안된 경우 신탁부동산 매각 및 할인분양을 통하여 대출채권 등을 회수합니다. 할인분양, 공매 등을 통해 처분하는 과정에서 후순위 대주, 시공사, 시행사 등 후순위 권리자는 자신의 채권을 회수할 수 없게 되기 때문에, 공매절차중지 가처분을 제기하거나 손해배상청구를 하기도 합니다.

프로젝트 파이낸싱 유형

기본적인 부동산 PF 대출구조는 시행사와 시공사, 그리고 대주단의 상호 약정을 통해 진행됩니다. 시행사가 토지를 확보하면 시공사는 사업성 검토를 통해 사업 추진 여부를 결정합니다. 사업 추진이 결정되면 자금을 대출하는 금융권과 시행사, 시공사의 약정을 통해 신용보강의 방식, 자금상환방식을 결정하게 됩니다. 시행사는 개발사업을 진행하는 주체로서 개발사업 및 PF 대출에 대한 포괄적 책임을 지는 주체지만 실질적으로는 사업의 구상, 부지의 매입, 인허가 절차, 시공사의 선정 등 비교적 사업 초기에 역할이 집중되고, 시공사가 선정된 후에는 시공사가 사업을 주도하는 경우가 많습니다. 대주는 개발사업에 자금을 대여해 주는 역할을 맡습니다.

국내 부동산 개발사업에서 PF ABS(Asset-Backed Securities)는 시행사가 프로젝트를 진행하는 데 필요한 운영 자금, 부지매입자금 등의 사업자금이나 사업시행과 관련한 기존 대출금 상환을 위해 실행된 대출채권을 유동화한 것입니다. PF ABS 신용등급은 시공사의 신용등급과 연계되는 경우가 대부분인데, 이는 시공사가 대출채권에 대한 채무보증 등의 신용보강을 해주기 때문입니다. 대출기관은 시행사에 대출해 준 대출채권을 유동화 SPC에 양도하고, SPC는 ABS를 발행하여 투자자에게 판매하는 구조로 되어 있습니다. 대출기관은 PF ABS의 기초사업인 부동산 개발 프로젝트의 토지대금이나 사업비용을 대출해주는 역할을 담당하고, 대출시점이 프로젝트 초기일 경우 다소 높은 금융비용을 받습니다. 통상 PF ABS 구조에서 대출기관은 유동화 회사에 대출채권을 매각하고 대출금을 상환받게 되는데, 이후에는 유동화 및 개발 프로젝트에서 역할이 실질적으로 종료됩니다. 유동화 회사는 개발 프로젝트와 관련된 대출채권 등을 유동화하는 것으로 목적으로 설립된 SPC로 대출기관으로부터 대출채권을 양도받아 이를 토대로 ABS를 발행하고, ABS 발행으로부터 얻어진 자금으로 대출금을 상환합니다. 또한 근본적으로 자산유톧화법에 의해 설립된 유동화 회사는 단순 도관체이므로 이자소득세 및 법인세가 부과되지 않습니다. 업무수탁자는 유동화자산의 관리, 여유자금의 운용 등 일반운영 업무를 담당하는데, 주로 유동화증권을 발행한 SPC와 유동화증권 투자자와의 관계를 조율하는 역할을 합니다.

ABCP(Asset-Backed Commercial Paper : ABCP)는 자산담보부기업어음으로, SPC가 매출채권, 리스채권, 회사채 등의 자산을 담보로 발행하는 기업어음(CP)입니다. ABS와 CP의 구조를 결합한 형태입니다. CP는 본래 기업의 유동성 조절 및 조달비용 절감 등을 위해 만들어진 90일 내외의 단기자금 조달수단인데, 보통 무보증으로 발행되며 비교적 신용도가 높은 기업들이 주로 이용하는 수단입니다. PF ABS가 자산유동화법에 근거하여 설립된 SPC를 통해 설립되는 반면, PF ABCP는 주로 상법에 근거하여 설립된 회사 형태로 SPC를 설립합니다. 후자의 SPC는 실체가 있는 회사로서 법인세 납입의무가 있고 이자소득세의 원천징수의무가 있다는 점에서 차이가 있습니다.

펀드는 집합투자업자가 다수의 투자자로부터 투자를 받아 주식, 채권, 부동산, 실물 등에 투자한 후, 이로 인해 발생한 수익을 투자자에게 배분하는 금융상품입니다. 대출형 부동산펀드는 부동산 개발회사에 대한 자금 대여를 주된 운용방법으로 합니다. 즉, 아파트, 오피스텔, 상가 등을 신축하거나 리모델링하는 사업에 필요한 자금을 펀드에서 대출하고, 부동산 개발회사로부터 이자를 받는 형태입니다. 펀드의 안전성 확보를 위해 사업부지를 신탁사에 담보 또는 처분신탁하고 1순위 수익권을 확보합니다. 실물형 부동산펀드는 실질적으로 부동산을 매입 또는 개발하고 이를 통해 수익을 얻어 배분하는 방식입니다. 실물형의 경우 주된 수입은 매입 또는 개발을 통해 획득한 건물에서 발생하는 임대수익과 향후 매각 시 발생하는 자산가치의 증가분을 통해 얻게 됩니다. 오피스 등 건물을 매입하여 빌딩관리회사와 시설 관리 등의 업무를 위탁하는 계약을 체결하게 되고, 빌딩 운영을 통해 발생한 수익금은 투자자에게 배분하게 됩니다.

부동산투자회사란 주식 발행을 통해 조달한 자금으로 부동산을 매입하여 운용한 후 처분하는 부동산 간접투자기구입니다.

부동산 개발사업의 리스크

부동산 개발사업의 위험은 산재되어 있기 때문에 각 단계별로 리스크의 요인을 추정하고 그에 대한 발생 가능성과 적절한 통제방안을 마련하는 것이 중요합니다. 부동산 개발사업의 진행 절차는 일반적으로 개발단계에 따라 사업의 구상, 예비타당성 분석, 부지매입 및 인허가, 시공 및 마케팅, 분양 및 매각 등의 단계로 나눠볼 수 있는데, 이 때 발생할 수 있는 위험은 시행사 위험, 토지매입 위험, 사업승인 위험, 완공 위험, 준공 후 위험 등이 있습니다.

채권보전조치의 수단

부동산금융 계약당사자 별 법적 쟁점