건축하자

건축공사에서 건축하자에 관한 분쟁이 끊이지 않고 발생합니다. 큰 마음 먹고 큰 돈을 들여서 건축공사를 진행했는데, 건축하자가 발생했다면 속이 많이 상합니다. 건설업체에 항의를 하면, 하자가 아니라고 말합니다. 건설업체의 입장에서는 건축주가 하자가 아닌 것을 하자라고 주장하여 난감한 상황에 부딪히기도 합니다. 통상 도급계약상 목적물의 하자란 목적물 자체에 흠결이 있는 것을 말하고, 목적물 자체에 흠결이 있다고 함은 물건의 상태가 통상 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 것을 의미합니다. 통상 물건이 갖추어야 할 상태의 기준을 어디에 두느냐에 따라 주관적 하자와 객관적 하자로 나눌 수 있습니다. 주관적 하자는 목적물이 갖추어야 할 상태가 당사자가 명시적 혹은 묵시적으로 합의한 성상을 가지고 있지 못한 경우, 즉 목적물의 성상이 계약의 내용과 다른 경우를 말합니다. 반면 객관적 하자란 목적물이 갖추어야 할 상태가 그런 종류의 물건이면 일반 거래관념상 보통 가지고 있다고 기대되는 성상을 가지고 있지 못한 경우를 의미합니다. 통상 하자의 개념은 객관적 하자와 주관적 하자를 모두 포함하는 것으로 이해되고 있습니다.

하자의 개념

가. 하자와 미완성의 구별 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 봅니다. 반면 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 하자로 해석하는 것이 법원의 입장입니다(대법원 1994. 9. 30. 판결 94다32986). 한편 주택법 시행령 별표6은 하자를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열열·처짐·비틀림·들 뜸·침하·파손·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’로 규정하고 있습니다. 미완성과 하자를 구별하는 실익은 각기 부담하는 책임이 달라진다는 데 있습니다. 건물이 미완성된 경우에는 채무불이행책임을, 하자가 있는 경우에는 하자담보책임을 묻게 됩니다. 또한 건물이 완성되었다면 계약을 해제할 수 없으나(민법 제668조 단서 참조), 미완성된 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 나. 하자의 범위와 유형 법원은 하자를 인정함에 있어 보수가능 여부, 하자의 중요도, 발생 원인 등에 따라 종합적으로 접근하고 있습니다. 하자는 건축물의 품질과 성능, 효용상의 가치를 감소시키는 결함으로 시공자가 설계도면 또는 관계법규의 규정을 위반하여 시공한 부실공사도 하자로 볼 수 있습니다.  폭넓게 보았을 때 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것이라고 하겠습니다(2005다56193 판결, 2005다56209 판결). 구체적인 하자의 유형과 대표적인 건축하자의 용어를 정리하면 다음과 같습니다.

하자담보책임의 발생

하자의 중요성과 보수 여부 등에 따라 하자보수 또는 보수에 갈음하는 손해배상, 하자로 인한 손해배상을 각 청구할 수 있는 여부가 달라집니다. 손해액 역시 어떤 청구를 하느냐에 따라 달라지게 됩니다.

한편 아파트와 같은 공동주택에 하자가 발생했을 경우 민법, 집합건물법 등이 복합적으로 적용됩니다. 개별법에 법정된 책임마다 보장하는 권리의 내용이나 기간 등이 조금씩 다릅니다.

공사시공자별 담보책임 근거규정의 차이

가. 공사시공자가 건설산업기본법에 따른 건설업자인 경우 1) 수급인의 담보책임 수급인은 발주자에 대해서 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식 구조·철근콘크리트구조·철골구조·철골철근콘크리트구조나 그밖에 이와 유사한 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 10년의 범위에서 하자담보책임이 있습니다. (건설산업기본법 제28조 제1항 제1호). 그 밖의 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 5년의 범위에서 공사의 종류별로 발생한 하자에 대해서 담보책임이 있습니다(건설산업기본법 제28조 제1항 제2호, 건설산업기본법 시행령 제30조 및 별표4).

2) 책임의 제한 수급인은 ①발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등의 기준미달로 인한 경우, ②발주자의 지시에 따라 시공한 경우, ③발주자가 건설공사의 목적물을 관계법령에 의한 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우 담보책임을 지지 않습니다. 나. 공사시공자가 건설산업기본법에 따른 건설업자가 아닌 경우 1) 수급인의 담보책임 민법 제667조 제1항에 따라 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우에는 도급인은 수급인에 대해서 상당한 기간을 정해서 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 하자가 중요하지 않은 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그렇지 않습니다. 동조 제2항에 따라 도급인은 하자의 보수에 갈음해서 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2) 도급인의 계약해제 제한 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인해서 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있지만 건물에 대해서는 그렇지 않습니다(민법 제668조). 3) 하자가 도급인이 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우 민법 제667조(수급인의 담보책임) 및 제668(도급인의 계약해제 제한)조의 규정은 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 적용되지 않습니다(민법 제669조 본문). 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 알리지 않은 경우에는 그렇지 않습니다(민법 제669조 단서). 4) 담보책임의 존속기간 건물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대해서 인도 후 5년간 담보의 책임이 있습니다(민법 제671조 제1항). 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속이나 그 밖에 이와 유사한 재료로 조성된 것인 경우에는 그 기간을 10년으로 합니다(민법 제671조 제1항 단서). 위 규정에 따른 하자로 인해서 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날부터 1년 내에 민법 제667조의 권리를 행사해야 합니다(민법 제671조 제2항). 5) 담보책임면제의 특약 수급인은 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 알리지 않은 사실에 대해서는 그 책임을 면하지 못합니다(민법 제672조).

아파트하자소송(입주민)

주택법 시행령 60조에 따르면 현재 아파트의 하자보수보증금은 대지면적을 제외한 순수건물의 총 공사비의 3%에 해당하는 금액을 예치하도록 되어 있습니다. 그러나 예치된 하자보수보증금은 하자보수에 대한 최소한의 안전장치일 뿐으로, 실제 존재하는 하자 및 부실의 규모는 보증금 규모를 훨씬 상회하는 것이 현실입니다. 만약 하자를 방치하게 되면 아파트의 가치가 감소하는 것은 물론, 차후 아파트 매매시에 입주민이 직접 하자를 보수해 주어야 하는 2차적인 문제가 발생하게 됩니다. 따라서 입주민의 입장에서 하자소송은, 쉽사리 간과해서는 안 되는 중대한 사안이라 할 수 있습니다. 1) 종류 하자소송에는 하자보수보증서를 근거로 입주자대표회의가 사업주체와 보증보험회사에 청구하는 하자보수보증금 청구소송과, 사업 주체를 상대로 각 구분소유자 또는 각 구분소유자로부터 소송권을 위임받은 입주자대표회의 또는 관리단이 청구하는 손해배상청구 소송으로 나눌 수 있습니다. 보증금 청구소송은 준공검사일(사용승인일) 이후 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 사업주체와 보증보험회사에 청구하는 것이고, 손해배상청구소송은 사용검사 전후에 관계없이 아파트에 발생한 육안으로 판단할 수 없는 숨어 있는 하자, 즉 오시공, 미시공, 변경시공 등 부실시공, 설계도서의 상이, 분양카탈로그 및 모델하우스와의 상이 등에 대하여 사업주체에게 청구하는 것입니다. 하자소송은 법원에서 선정한 감정인의 감정결과 따라 판결이 이루어지며 이로써 적정한 하자보수금액을 수령하여, 입주민 또는 입주자대표회의가 선정한 하자보수업체에게 하자보수 처리업무를 맡기는 것이 차후 입주민들의 불만의 소지를 없애는 것임과 아울러 원천적인 하자 및 부실을 방지하는 최상의 방법이라 할 수 있습니다. 2) 절차

하자보수보증계약과 하자발생 시점

하자보수보증계약을 체결하였다면 하자의 발생 시점이 문제가 됩니다. 사용검사 전 하자는 미시공이나 변경시공으로 인한 하자로서 보증사에서 하자보증의무를 지지 않기 때문입니다. 법원은 이에 대하여 일단의 기준을 제시합니다. 건축물에 균열 등의 하자가 발생한 경우, 먼저 하자의 발생시점은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때입니다. 또한 보증계약상 보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증계약에서 정한 보증기간 동안에 발생하나 하자로서 사용검사일 이후에 발생한 하자여야 하므로, 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 균열 등이 사용검사 후에 비로소 나타나야 합니다. 만약 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 의무하자보수보증계약의 보증대상이 아니라는 것이 법원의 입장입니다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결).

건설감정 절차