공사대금

공사대금채권은 건설공사도급계약의 체결 시에 성립합니다. 다만, 공사대금채무의 변제기는 지급시기에 관한 약정이 있는지 여부에 따라 달리 판단됩니다. 지급시기에 관한 약정이 있는 경우 약정에 따라 지급하면 되지만, 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는 완성된 목적물의 인도와 동시에 공사대금을 지급해야 합니다. 이 때 공사의 완성 여부에 관하여 도급인과 수급인 사이에 다툼이 발생합니다. 건축주와 건설업체 사이에 분쟁이 생겼을 경우, 건설업체는 공사비를 제대로 지급받지 못할 가능성이 큽니다. 완공 전에 분쟁이 생겼을 경우에는 공사가 중단된 시점에서의 기성고율을 파악하는 것이 중요한 문제가 됩니다. 완공 후에는 추가공사비와 건축하자가 분쟁의 핵심이 되는데, 추가공사비를 인정받기 위해서는 기존 공사계약 내용의 확정 문제가 선결적으로 해결되어야 합니다. 만약 완공 후에 건축물에 하자가 발생한 경우에는 공사비에서 하자보수에 갈음하는 손해배상액만큼 차감되어 지급되므로 공사대금소송에서도 건축하자의 문제는 중요한 이슈가 됩니다.

공사대금채권의 의의

공사대금채권은 건설공사도급계약 체결 시에 발생하는 채권입니다. 공사대금을 금전으로 지급하기로 결정하는 경우 일의 완성에 필요한 비용을 기준으로 보수를 사전에 산출하는 정액도급, 개괄적인 금액만을 정해두고 작업 진행 경과에 따라 혹은 종료 시 지급액을 확정하는 개산도급, 처음에 정하지 않고 후에 결정하기로 하는 방법 등이 있습니다. 공사대금액수를 구체적으로 정하지 않고 추후 결정하기로 하였다면 거래관행에 비추어 실제 소요된 비용에 적정한 이윤을 포함한 금액을 공사대금으로 보아야 합니다.

공사대금의 지급 시기

공사대금 지급시기는 당사자 사이에 특약에 있으면 그에 의하고, 특약이 없으면 관습에 의하며, 관습도 없으면 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 합니다. 만약 목적물의 인도를 요하지 않는 경우라면 그 일을 완성한 후 지체없이 지급하여야 합니다(민법 제665조, 제656조). 따라서 특약이 없다면 공사대금의 지급 시기는 보통 일이 완성된 이후, 즉 후급이 됩니다. 이와 관련하여 공사 수급인은 일이 완성되었다는 사실에 대하여 주장·입증하여야 할 책임을 집니다(대법원 1994., 11. 22. 선고 94다26684). 한편 실제로는 공사대금의 지급 방식을 분할급으로 약정하는 경우가 빈번합니다. 일정 기간을 기준 삼아 정해진 때마다 나누어 지급하는 정기 분할급 방식 및 기성고에 따라 지급하는 방식으로 나뉩니다. 국토해양부고시인 민간건설공사 표준도급계약서에 의하면, 수급인은 공사를 완성한 때에는 도급인에게 준공검사를 요청하고, 도급인의 준공검사에 합격한 후 공사현장을 정리한 다음 공사대금의 지급을 도급인에게 청구할 수 있으며, 도급인은 계약의 목적물을 인도받음과 동시에 수급인에게 공사대금을 지급하여야 한다고 되어 있습니다.

공사대금 관련 분쟁

가. 공사 도중에 계약이 해제된 경우 법원은 공사 도중에 계약이 해제되어 미완성 부분이 있는 경우라도 그 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되어 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인들은 그 건물의 기성고 등을 참작하여 인도받은 건물에 대하여 상당한 보수를 지급할 의무가 있다고 봅니다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다43454 참조). 한편 건물이 미완성된 상태에서 공사도급계약이 해제되었고, 기성고에 따라 공사비를 정산해야 할 경우에 공사대금은 약정한 총 공사비에서 미시공 부분의 완성에 실제로 소요될 공사비를 공제한 금액이 아니라 기성고 비율을 약정공사비에 적용하여 산정합니다. 이 때 기성고 비율이란 이미 완성된 부분과 앞으로 완성에 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율이라는 입장입니다(대법원 1995. 6. 9. 선고 94다29300 참조). 나. 추가공사대금 공사 진행 중에는 가변적 요소가 많고 빠른 대응을 요구하는 경우 또한 잦습니다. 이 때문에 공사의 내용 및 대금지급에 대하여 별도로 명시적 약정을 하지 않은 채 추가공사가 이루어지는 경우가 적지 않습니다. 공사가 진행되던 중 설계가 변경되거나, 계약에서 예정하지 않은 추가공사가 이루어지는 경우가 많은데, 이 경우 추가·변경공사에 관하여 대금에 관한 약정까지 하고 그 자료를 명확히 남겨 두어야만 분쟁을 예방할 수 있습니다. 만일, 추가·변경공사에 관한 약정이 없이 시공자가 공사를 하거나, 약정은 하였으나 대금에 관하여 정한 바가 없는 경우에는 공사도급계약의 목적, 시공자가 추가·변경공사를 하게 된 경위, 추가·변경공사의 내용(통상적인 범위를 넘는지 여부), 건축주의 공사현장에의 상주 여부(건축주의 지시나 묵시적 합의), 추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반 사정을 종합 고려하여 추가·변경공사대금채권의 인정 여부를 판단합니다. 실무에서는 설계변경 추가공사에 대하여 합의는 있지만 서면화된 계약서가 없는 경우가 많아서 추가공사를 하고 공사대금을 받지 못하는 경우가 많이 있습니다. 총 공사대금을 정하여 한 공사도급계약에서는 특별한 사정이 없는 한 추가공사대금의 청구가 인정되지 않는다는 것이 법원의 입장입니다. 즉 특별한 사정이 없는 한 도급인은 재료비 등으로 예상보다 많은 공사비용을 들였다고 하더라도 수급인에게 당초 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무가 없습니다. 다만 수급인이 본 계약 내용에 없는 추가공사를 하였다면 그에 대하여 추가공사비를 지급할 여지가 있는데, 이 때는 당초 계약에 없던 추가적 공사가 이루어진 사실과 그에 대한 양 당사자의 합의가 입증되어야 합니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결) 추가공사대금을 청구할 때 수급인은 추가공사 사실 및 추가공사에 대한 합의사실, 추가공사에 소요된 비용을 입증해야 합니다. 실무상으로는 설계도 등과 비교하여 추가공사를 하였는지 여부 및 비용 등에 대하여 결국 감정을 통하여 입증하는 방식으로 수렴합니다. 다. 지체상금 시공자가 약정완공기일 이내에 공사를 완성하지 못하는 등 공사계약에 따른 의무의 이행을 지체할 경우에 건축주에게 지급하여야 할 손해배상금을 지체상금이라 하는데, 건축주가 약정에 기한 지체상금을 청구하기 위해서는 시공자와 사이에 지체상금에 관한 명시적인 약정을 하였어야 함은 물론이고, 시공자가 공사완공을 지체한 사실을 입증하여야 합니다. 이때 건축주는 공사계약상의 공사완공일을 지나 공사가 완공된 사실을 입증하면 되고 그로 인한 손해의 발생 및 손해의 액수를 입증할 필요는 없습니다. 지체일수는 약정준공기한 다음날부터 공사완공 후 건물을 인도한 날까지이고, 하자가 있더라도 예정된 최후의 공정까지 종료되어 완공되면 지체상금의 발생은 종료됩니다. 지체기간의 범위와 관련하여, 판례에 의하면 지체상금의 발생 시기(始期)는 완공기한 다음날이고, 종기(終期)는 도급인이 해제할 수 있었을 때를 기준으로 하여 다른 업자에게 의뢰하여 건물을 완공할 수 있었을 때입니다. 따라서 지체상금을 정하기 위해서는 ①도급인이 계약을 해제할 수 있었던 시점이 언제인지, ②새롭게 후속 업체를 선정하는데 소요되는 기간이 얼마인지, ③잔여공사를 함에 있어 소요되는 기간은 얼마인지 등 3가지 요소가 먼저 확정되어야 합니다. 그리고 지체상금율과 위 지체기간을 총 도급금액에 곱하면 되는바, 일단 지체상금이 산정되어도, 다시 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 도급금액에 대한 지체상금의 비율, 지체상금의 수액, 당시의 거래관행 등을 종합적으로 고려하여 법원이 적절히 감액할 수도 있습니다. 따라서 여러 가지 요인의 확정이나 법적 평가에 어려움이 있습니다. 시공자가 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 지체일수에서 공제하여야 하나, 이는 시공자가 입증하여야 합니다. 라. 부가가치세 공사계약에서 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우(보통 공사대금을 정하고, ‘부가가치세는 별도’라는 취지의 문구를 넣은 경우임), 시공자는 건축주에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있습니다. 시공자가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우에는 당연히 시공자는 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없습니다. 부가가치세의 부담에 관한 약정이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공사대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보아 시공자가 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없다고 보는 것이 우리 대법원의 견해입니다. 마. 하자가 발생한 경우 하자는 시공된 부분에 사회통념상 또는 공사계약에서 정한 내용에 미치지 못하는 구조적·기능적 결함이 있는 부실시공, 특정 공사부분이 시공되지 아니한 미시공 및 당초 약정된 것과 달리 변경 시공된 경우를 말합니다. 시공된 부분에 하자가 존재하는지 여부는 공사도급계약서, 시방서, 설계도 등 관련서류를 기초로 하여 계약의 목적, 계약체결 당시의 사정 등 제반 사정을 고려하여 판단하게 되므로, 공사계약서 등 관련서류를 세세하게 구체적으로 작성하여 이를 잘 보관하는 것이 필요하고, 분쟁이 발생할 경우에 대비하여 하자 있는 시공부분을 시공자에게 확인받거나 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 필요합니다. 시공된 부분에 하자가 있는 경우, 원칙적으로 건축주는 시공자에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있으나, 하자가 그다지 중요하지 않은 반면 이를 보수하기 위해서는 과다한 비용을 필요로 하는 경우에는 하자보수를 청구할 수 없고, 손해배상 청구만 할 수 있습니다.