중개사고

의뢰인이 중개업자에게 매매, 임대차, 분양권양수도 등의 계약을 의뢰하였으나
중개업자의 권리관계 미확인 및 설명불충분 등 고의 및 과실로 의뢰인에게 손해가
발생한 경우 및 중개업자가 매매대금 등을 횡령한 경우 등을 중개사고라 합니다.

  • 중개시 공인중개사의 의무사항

    공인중개사가 중개를 의뢰 받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다. (공인중개사법 제25조 제1항)

  • 공인중개사의 과실로 인한 손해 배상

    공인중개사가 중개대상물의 확인·설명을 잘못하여 중개의뢰인에게 재산상 손해가 발생한 경우에는 이를 배상하여야 합니다. 중개대상물의 확인·설명의무는 중개수수료 지급 여부에 따라 면제되지 않으므로 공인중개사는 무상의 중개행위에도 성실·정확하게 확인·설명하여야 할 의무가 있습니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결).

  • 공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항 (공인중개사법 시행령 제21조 제1항)

    1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
    2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
    3. 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
    4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
    5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
    6. 벽면 및 도배의 상태
    7. 일조·소음·진동 등 환경조건
    8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
    9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

  • 의무 외 사항에 대한 설명

    공인중개사는 비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안 되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 공인중개사의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 공인중개사의 의무에 위반됩니다(대법원 2008. 9. 25. 2008다42836 판결).

  • 중개사고 예방법

    소유자와 권리 하자를 반드시 확인해야 한다.

    일반적으로 부동산 구입을 위해 수집해야 할 공적인 서류
    토지 : 토지등기부와 토지대장, 지적도, 토지이용계획 확인서 등.
    건물 : 건물등기부와 건축물대장 등.

    확인항목 확인내용
    등기부대장 부동산등기부등본이란 대상 부동산에 관한 권리관계를 공시한 공적 장부이다. 등기소를 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 반드시 확인해야 한다.
    토지대장이나 건축물대장에 표시된 지목, 용도, 면적, 구조 등이 부동산등기부 표제부에 기재된 것과 다른 경우 토지대장이나 건축물대장이 기준이 된다.
    등기부의 소유자 관련 사항이 토지대장이나 건축물대장 내용과 일치하지 않을 경우 원칙적으로 등기부등본 기재사항이 기준이다.
    토지대장이나 건축물대장 없이 토지나 건물의 등기부등본만 있는 경우, 등기부는 특별한 사정이 없는 한 무효다.
    토지대장의 면적이나 건축물대장의 면적과 구조가 등기부의 표제부에 기입된 내용과 크게 다를 경우 등기부등본이 무효로 될 수도 있다.
    현장조사 부동산 관련 권리 중에는 현장 조사를 통해야만 얻을 수 있는 것이 있다. 유치권, 등기되지 않은 임차권, 법정지상권, 분묘기지권 등이다.
    하자확인 아파트나 연립주택 등 공동주택은 집에서 물이 샐 경우 소유자가 책임지고 방수공사를 해야 한다. 구입 전에 각 세대의 누수 여부를 반드시 확인해야 한다.
    공법상
    용도제한    		 우리나라의 모든 토지는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 정한 절차에 따라 특정 용도지역으로 지정되어 있다.
    각각의 용도지역, 지구, 지역으로 지정된 토지는 관련 법률에서 허용되는 용도로만 토지를 이용할 수 있다. 이미 건축된 건물이라도 이들 용도지역, 지구, 구역별로 제한된 용도로만 건물을 사용할 수 있다.
    매입한 집이 혹시 집을 지을 수 없는 곳에 지어진 불법 건축물일 수도 있으니, 사전에 미리 확인해야 한다.
    ① 우선 의심부터 하라.
    ② 무조건 현장 확인하라.
    ③ 개발 계획을 각 시, 군, 구 등지에서 꼭 확인하라.
    ④ 등기부등본을 꼭 확인하라.
    ⑤ 계약 시 특약은 구두계약이 아닌 특약사항에 반드시 명시적으로 기재하라.
    ⑥ 계약은 중개업자, 매도자, 매수자 셋이서 꼭 만나서 하라.
    ⑦ 매도자 재산세 영수증 등을 통해 일치하는지 확인하라.
    ⑧ 거래 전 사전비용을 요구하면 일단 경계하라.
    ⑨ 은행이 쉬는 날은 계약을 피하라.

    이것만 알고 있어도 피해를 당할 확률이 낮습니다.